بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر، نه بهدلیل بدقولی طرفین، بلکه بهایندلیل پیش میآید که از ابتدا موضوعی در قرارداد بهروشنی مشخص نشده است. در ادامه به سه بندی اشاره میکنیم که نبود آنها معمولاً بیشترین دردسر را ایجاد میکند.
۱. نحوه و زمان تسویه ودیعه در پایان قرارداد
یکی از رایجترین اختلافات، سر زمان و شرایط بازگرداندن مبلغ ودیعه (رهن) در پایان مدت اجاره است. قرارداد باید بهروشنی مشخص کند ودیعه چه زمانی، با چه شرطی (مثلاً تخلیه کامل و تسویه قبوض) و از چه طریقی بازگردانده میشود.
مواردی که بهتر است دقیق نوشته شود
- مهلت زمانی بازگرداندن ودیعه پس از تخلیه
- نحوه برخورد با خسارات احتمالی وارده به ملک
- تکلیف قبوض مصرفی (آب، برق، گاز) تا لحظه تخلیه
۲. شرایط فسخ زودهنگام قرارداد
اگر مستأجر یا موجر بخواهند پیش از پایان مدت قرارداد آن را فسخ کنند، باید از قبل مشخص باشد این کار تحت چه شرایطی، با چه مهلت اطلاع قبلی و با چه پیامد مالی (مثل از دست دادن بخشی از ودیعه) امکانپذیر است. نبود این بند، معمولاً به اختلاف و گاهی طرح دعوی منجر میشود.
۳. مسئولیت تعمیرات و نگهداری ملک
مشخص نبودن اینکه چه نوع تعمیراتی بر عهده موجر است و چه مواردی بر عهده مستأجر، یکی دیگر از منابع رایج اختلاف است. تعمیرات اساسی (مثل مشکلات سازهای یا تأسیسات اصلی) معمولاً بر عهده موجر و نگهداری روزمره بر عهده مستأجر است، اما بهتر است این تقسیم مسئولیت بهصراحت در قرارداد ذکر شود.
نکته: برای املاک تجاری، بند مربوط به تغییر کاربری، حق واگذاری به غیر (اجاره دست دوم) و مسئولیت مجوزهای صنفی نیز باید بهطور جداگانه و دقیق در قرارداد گنجانده شود.
جمعبندی
یک قرارداد اجاره خوب، قراردادی نیست که فقط مبلغ اجاره و مدت آن را مشخص کند؛ بلکه قراردادی است که برای سناریوهای احتمالی آینده هم پاسخ روشن دارد. بازبینی حقوقی قرارداد پیش از امضا، هزینه بسیار کمتری نسبت به حل اختلاف پس از بروز مشکل دارد.